一、背景依据

　　党中央、国务院高度重视土地制度改革工作。党的十八届三中全会明确提出要“完善土地二级市场”。国务院办公厅印发了《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发(2019)34号)。为贯彻落实文件精神，健全完善我市建设用地使用权二级市场，根据市政府要求，研究制定了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见(试行)》(以下简称《实施意见》)。

　　二、重要意义

　　《实施意见》以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，促进土地要素流通顺畅，提高存量土地资源配置效率，提高土地节约集约利用水平，为推动天津转型发展、高质量发展提供有力保障。

　　三、主要内容

　　(一)关于《实施意见》的适用范围

　　建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对的是土地交易以及土地连同地上建筑其他附着物等宗地交易的情况。《实施意见》所指的二级市场包括净地，也就是无地上建筑物的情况，包括在建工程交易，包括了连地带房整体交易的情况。涉及房地产交易的应当遵守房地产转让的法律法规，主要针对的是涉及商品房的转让而引起的连房带地的转让。

　　(二)关于建设用地使用权转让

　　《实施意见》将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出租以及司法处置、资产处置，法人或其他经济组织或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。重点是“视为”，目的是将买卖以外的其他情况，统筹考虑，统一纳入监管。

　　(三)关于建设用地使用权出租

　　建设用地使用权出租与土地一级市场租赁不同，租赁是与出让或出资或入股并列的土地有偿方式之一。《实施意见》所指的出租是指土地使用权人作为出租人将建设用地使用权连同地上建筑物其他附着物都租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为，它既包括将使用权人土地直接出租给其他人临时使用的情况，也包括连地带房一起出租的情况。

　　(四)关于出租收益年度申报制度

　　划拨土地出租收益是土地所有者权益的重要体现，按照规定，以营利为目的的房屋所有权人将以划拨国有土地上建设的房屋出租的，应该将租金中所含土地收益上缴国家。《实施意见》明确提出建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度。出租人按年依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。同时要求相关部门制定具体办法

　　(五)关于建设用地使用权分割、合并转让

　　实践中对分割转让的需求十分迫切，特别是对于历史上形成的、面积较大的宗地，适当的分割有利于盘活企业存量土地，降低企业运营成本，助力转型升级。为了解决现行的政策不够完善问题，《实施意见》明确分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，符合整宗土地规划条件要求，建筑物安全，使用权属清晰。土地分割转让应符合土地出让合同约定，整宗地投资额应达到转让条件，涉及消防、规划、工业产业等相关调整的，分割前依法先履行规划调整程序和变更手续。土地合并所涉及的宗地应当为界线相邻的地块，且土地权属性质、使用权类型和土地用途一致。

　　(六)完善建设用地使用权抵押机制

　　明确抵押权设定条件，依法保障抵押权能。当事人做出不改变土地用途书面承诺后，其履约情况应记入信用记录，作为发展改革、规划资源、财政、民政、教育、金融等部门事中事后监管的重要依据，保障抵押权实现后原有经营活动持续稳定，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。

　　(七)关于交易平台和信息共享

　　全市将搭建市区两级交易平台，具体的转让、出租、抵押行为在区级交易平台即可完成，市级交易平台主要是统筹信息、整合资源。司法、国有资产监管、住建、税务和市场监管等主管部门，将进一步加强信息互通共享，建立部门联动机制等措施，加强部门的协作和联合监管。

　　(八)加强市场监测监管与信用管理

　　《实施意见》提出要健全土地二级市场动态监测监管制度，完善土地二级市场机制，防止交易价格异常波动。推进土地二级市场信用体系共建共治共享，维护市场平稳运行。对签订投资建设类协议的，强化对限制转让、出租或转租行为的监管。对未经批准擅自将划拨用地使用权转让、出租，未达到投资建设约定即进行土地使用权转让、出租等严重违规、违约行为的失信责任主体，实施联合惩戒。